Nella nostra esperienza il momento in cui una trattativa si complica non è quasi mai la visita. È la settimana dopo, quando l’entusiasmo per il terrazzo e la luce del soggiorno lascia spazio alle domande che nessuno ha fatto: quanto costa il condominio, se ci sono lavori già deliberati, se l’impianto elettrico ha vent’anni o due.
Le domande giuste durante la visita non servono a mettere in difficoltà il proprietario o l’agente. Servono a portare a casa informazioni concrete, invece di una sola impressione, cosicché la decisione successiva si basi su qualcosa di più solido di quanto si è visto in mezz’ora.
La lista da portare con te
Prima di entrare nel dettaglio, ecco le domande che consigliamo di fare a ogni visita, prendendo nota delle risposte:
- Perché viene venduta e da quanto tempo è sul mercato
- L’immobile è libero o occupato, ad esempio da inquilini, in comodato o con usufrutto
- Chi sono i proprietari e chi dovrà firmare l’atto
- Qual è l’anno di costruzione e quali sono stati gli ultimi interventi importanti
- Quando sono stati rifatti impianto elettrico, idraulico e riscaldamento
- Se ci sono stati problemi di umidità o infiltrazioni
- Se tetto, facciate e parti comuni sono stati rifatti
- A quanto ammontano le spese condominiali ordinarie e cosa comprendono
- Se ci sono spese straordinarie già deliberate
- Qual è la classe energetica e che tipo di impianto di riscaldamento e raffrescamento è presente
- Se planimetria e titoli edilizi sono coerenti con lo stato attuale
- Cosa resta in casa dopo la vendita e cosa viene portato via
- Come è stato determinato il prezzo
- Per le case indipendenti: situazione di fognatura, acqua, accesso e cisterna
- Se ci sono altre proposte in corso
Nei paragrafi seguenti spieghiamo perché ciascuna di queste domande conta e cosa fare con la risposta.
Perché viene venduta
Il motivo della vendita non cambia quasi mai la decisione di acquisto, ma aiuta a leggere i tempi della trattativa. Una casa arrivata per successione con più eredi comporta interlocutori diversi da una casa messa in vendita da un proprietario che deve trasferirsi per lavoro entro una data precisa.
Chiedere anche da quanto tempo è sul mercato aiuta a capire se il prezzo richiesto ha già trovato conferma oppure no: un annuncio pubblicato da otto mesi merita una domanda in più sul perché non si sia ancora chiuso.
L’immobile è libero?
È la domanda che pesa di più e viene fatta troppo raramente. Se ci sono inquilini con un contratto in corso, un familiare in comodato o un genitore con diritto di usufrutto, i tempi di ingresso cambiano e vanno concordati per iscritto prima della proposta.
Il punto riguarda anche chi acquista con le agevolazioni prima casa. Se l’immobile è occupato, è opportuno verificare con attenzione i tempi effettivi di rilascio e gli eventuali riflessi sugli obblighi previsti per beneficiare delle agevolazioni fiscali.
Chi compra un immobile occupato pensando di poterlo liberare rapidamente dovrebbe quindi chiarire la situazione prima di assumere impegni economici.
Chi deve firmare
Vale la pena chiedere subito se l’immobile è intestato a una sola persona, a più comproprietari oppure se fa parte di un’eredità non ancora divisa.
Quando i proprietari sono più di uno, è importante verificare che tutte le persone coinvolte nella proprietà possano partecipare correttamente alla vendita o conferire, quando necessario, una procura.
Scoprire dopo la proposta che manca la disponibilità di uno dei proprietari può comportare rallentamenti importanti nella trattativa.
Lo stato della casa: impianti e struttura
Chiedere l’anno di costruzione dell’edificio è solo il punto di partenza. A Lecce e in provincia capita spesso che uno stabile datato ospiti un appartamento completamente rifatto e, viceversa, che un immobile dall’aspetto curato nasconda impianti mai toccati dagli anni Ottanta.
Sugli impianti, la domanda utile è quando sono stati installati o rinnovati quello elettrico, quello idraulico e il riscaldamento.
Se viene indicata una ristrutturazione, conviene chiedere cosa comprende davvero: negli annunci la parola può indicare tanto il rifacimento completo degli impianti quanto interventi prevalentemente estetici.
Umidità e infiltrazioni
Macchie di umidità, intonaci deteriorati o odori particolari meritano attenzione soprattutto ai piani terra, nelle case indipendenti e sotto terrazzi e lastrici solari.
Una vecchia infiltrazione già risolta e un problema ancora attivo richiedono valutazioni diverse. Quando il dubbio resta, la soluzione più prudente è portare un tecnico alla seconda visita, invece di fermarsi a una rassicurazione verbale.
Tetto, facciate e parti comuni
Negli appartamenti in condominio va chiesto anche se tetto, facciate e parti comuni sono stati rifatti di recente o se sono previsti interventi.
Un appartamento perfetto internamente può trovarsi in uno stabile che sta per affrontare lavori importanti, con costi che possono incidere in modo significativo sulla convenienza complessiva dell’acquisto.
Spese condominiali: cosa chiedere prima di comprare
Sulle spese ordinarie la domanda è semplice: qual è l’importo mensile o annuale e cosa comprende?
Ascensore, giardino, portineria, pulizia delle parti comuni e altri servizi possono incidere in modo molto diverso da condominio a condominio.
Sulle spese straordinarie serve invece una domanda più precisa: quali lavori sono stati discussi o deliberati nelle ultime assemblee?
Prima della proposta può essere utile chiedere di consultare i verbali condominiali recenti e verificare con attenzione eventuali interventi già approvati, così da comprendere se esistono spese importanti che potrebbero interessare la compravendita.
Su questo argomento puoi approfondire anche la nostra guida dedicata al verbale condominiale prima di acquistare casa.
Classe energetica e consumi
Durante la visita si può chiedere di vedere l’APE, l’Attestato di Prestazione Energetica, e capire con quale impianto la casa viene riscaldata e raffrescata.
Due appartamenti simili per superficie e prezzo possono avere costi di gestione molto diversi.
Nei mesi estivi del Salento, inoltre, esposizione, qualità degli infissi, isolamento e presenza di schermature solari incidono parecchio sul comfort interno e sulla necessità di utilizzare la climatizzazione.
La documentazione dell’immobile è in ordine?
Durante una visita non è necessario trasformarsi in tecnici o notai, ma alcune domande possono far emergere subito eventuali aspetti da approfondire.
È utile chiedere se la planimetria catastale è disponibile e se eventuali modifiche, come pareti eliminate, balconi chiusi o nuovi ambienti, risultano regolarmente documentate.
Una risposta poco chiara non significa automaticamente che esista un problema, ma rappresenta un buon motivo per procedere con verifiche più approfondite prima della proposta.
Per approfondire questo aspetto puoi consultare anche la guida dedicata a cosa controlla il notaio prima dell’acquisto di una casa a Lecce.
Cosa resta dopo la vendita
Cucine su misura, armadi a muro, tende, elettrodomestici: quello che si vede durante la visita non è automaticamente incluso nella vendita.
Se un elemento pesa nella decisione di acquisto, è meglio chiarirlo prima e, successivamente, riportare gli accordi in modo preciso nella proposta.
Una cucina realizzata su misura, per esempio, può avere un valore importante per chi acquista proprio perché difficilmente riutilizzabile altrove. Non conviene quindi dare per scontato che resterà nell’immobile.
La zona, vista da vicino
Nel centro storico di Lecce le domande cambiano rispetto al resto della città. Può essere utile informarsi su parcheggi, accessibilità e caratteristiche dell’edificio, ma anche sulla presenza di umidità nelle murature più antiche, sull’ascensore e su eventuali limitazioni agli interventi sull’esterno dell’immobile.
Per le case indipendenti in campagna o vicino alla costa, invece, alcune verifiche riguardano gli allacci: presenza della fognatura pubblica o di sistemi alternativi, acquedotto o pozzo, accesso diretto su strada pubblica o eventuali servitù di passaggio.
In entrambi i casi una seconda visita in un orario diverso, magari la sera, può dire sulla zona più di molte descrizioni.
Per comprendere meglio valori e caratteristiche delle diverse aree puoi consultare anche la nostra guida sul mercato immobiliare di Lecce e del Salento.
Il prezzo è coerente con l’immobile?
Il valore di una casa dipende da posizione, stato di conservazione, piano, esposizione, spazi esterni, efficienza energetica e caratteristiche specifiche della proprietà. Non può essere letto attraverso un solo parametro.
Chiedere come è stato determinato il prezzo è quindi legittimo.
La domanda più utile da farsi dopo aver raccolto tutte le informazioni non è semplicemente se sia possibile ottenere uno sconto, ma quali caratteristiche dell’immobile giustifichino realmente la cifra richiesta.
Due case con la stessa metratura, anche nella stessa zona di Lecce, possono avere valori diversi se una dispone di ascensore, terrazzo, posto auto, migliore esposizione o è stata recentemente ristrutturata.
Una valutazione immobiliare a Lecce dovrebbe quindi considerare insieme tutti questi elementi e confrontarli con il mercato locale.
Ci sono altre offerte in corso?
È corretto chiedere se ci sono altre trattative aperte.
Per tutela della riservatezza delle persone coinvolte, l’agente immobiliare potrà generalmente indicare la presenza di altri interessati senza necessariamente condividere informazioni riservate sulle loro proposte.
La risposta serve a capire i tempi a disposizione, non a giustificare una decisione affrettata prima di avere informazioni e documenti sufficienti.
Dopo la visita: annotare quello che conta
Dopo aver visto più immobili, i dettagli si confondono in fretta. Conviene annotare subito lavori eseguiti, condizioni degli impianti, spese condominiali, esposizione, eventuali criticità e dubbi rimasti aperti.
Può essere utile anche separare mentalmente due categorie.
Da una parte ci sono posizione, esposizione, piano e dimensioni, aspetti che una ristrutturazione difficilmente può cambiare. Dall’altra ci sono cucina, bagni, pavimenti e finiture, elementi sui quali è possibile intervenire.
Una cucina datata può essere sostituita. Una casa poco luminosa o situata in una zona che non risponde alle proprie esigenze è molto più difficile da trasformare.
Quando fare una seconda visita
Se la casa supera il primo esame, una seconda visita serve a verificare quello che la prima ha lasciato in secondo piano: infissi, rumori, spazi accessori, stato degli impianti e dettagli che inizialmente possono essere sfuggiti.
Se sono previsti lavori importanti, può essere il momento giusto per tornare insieme a un tecnico e ottenere una prima indicazione sugli interventi necessari.
Comprare bene comincia dalle domande giuste
Prezzo, stato dell’immobile, spese condominiali, documenti e caratteristiche della zona vanno letti insieme, non uno alla volta.
Conoscere il mercato di Lecce e provincia aiuta anche a distinguere quali differenze di prezzo fra due immobili apparentemente simili siano giustificate e quali aspetti, invece, meritino un approfondimento prima di iniziare una trattativa.
Ricercato Immobiliare può affiancarti nella valutazione di un immobile, nell’analisi del prezzo e nelle diverse fasi che precedono l’acquisto. Se stai pensando di comprare o vendere casa a Lecce e provincia, puoi prenotare una consulenza oppure richiedere una valutazione della tua proprietà.
