Nella nostra attività la domanda sul notaio arriva quasi sempre in ritardo. Il cliente ci chiama a proposta già firmata e accettata, chiede un nome e dà per scontato che da lì in poi sia solo burocrazia. Poi dall’ispezione dei registri salta fuori un’ipoteca mai cancellata, oppure la planimetria catastale mostra tre stanze dove oggi ce ne sono due, e la trattativa si complica nel momento peggiore.
Conviene quindi sapere prima cosa fa il notaio, quali verifiche restano fuori dai suoi controlli e cosa va chiuso prima di firmare qualsiasi documento.
Quando chiamare il notaio a Lecce
La scelta del notaio è libera e per consuetudine spetta a chi compra, dato che è chi compra a sostenerne il compenso, salvo diverso accordo fra le parti. L’agenzia o la banca possono suggerire un nome. Imporlo, no.
Il punto delicato riguarda il momento. Una proposta di acquisto, quando il venditore la accetta, produce già gli effetti di un contratto preliminare: da quell’istante entrambe le parti sono obbligate ad arrivare al rogito alle condizioni scritte lì dentro. Firmare per bloccare l’immobile e rimandare le domande serie a dopo è il modo più rapido di ritrovarsi vincolati a un acquisto che andava studiato meglio.
Mezz’ora di consulenza notarile prima della proposta costa poco. Il Consiglio Nazionale del Notariato lo ripete da anni: il professionista va coinvolto mentre la trattativa è ancora aperta.
Caparra e acconto: due parole, due scenari diversi
Nella proposta compare quasi sempre un assegno. Come viene chiamata quella somma nel testo cambia tutto.
La caparra confirmatoria è disciplinata dall’articolo 1385 del Codice Civile. Se l’acquirente non arriva al rogito per causa sua, il venditore può recedere e trattenerla. Se a tirarsi indietro è il venditore, l’acquirente può recedere e pretendere il doppio di quanto ha versato. In alternativa la parte fedele rinuncia al recesso e chiede l’esecuzione del contratto o la risoluzione con il risarcimento pieno del danno.
L’acconto funziona diversamente: è un semplice anticipo sul prezzo. Se l’affare salta va restituito, e chi vuole un risarcimento deve dimostrare davanti a un giudice il danno che ha subito.
Controllare quale delle due formule compare nella proposta è il primo consiglio che diamo a chi si siede al nostro tavolo.
Cosa verifica il notaio prima del rogito
Il nucleo del lavoro notarile riguarda la situazione giuridica dell’immobile e delle persone che firmano.
Il notaio ricostruisce la provenienza del bene, di regola risalendo al ventennio precedente, e controlla nei registri immobiliari che chi vende sia effettivamente titolare del diritto che sta trasferendo. Nella stessa ispezione emergono ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali, sequestri e le altre formalità che possono pregiudicare l’acquisto.
Verifica poi l’identità e la capacità delle parti, il regime patrimoniale dei coniugi, la validità delle procure, le eventuali autorizzazioni necessarie e la coerenza fra quanto le parti dichiarano e quanto risulta dagli atti.
Sembrano controlli formali finché non saltano fuori le eccezioni, e nel nostro territorio saltano fuori spesso: immobili arrivati per successione con più eredi, quote intestate a parenti che nessuno aveva considerato, mutui estinti da anni con l’ipoteca ancora iscritta.
Conformità catastale: cosa impone la legge
L’articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 richiede che negli atti di trasferimento siano indicati i dati catastali e il riferimento alle planimetrie depositate, insieme alla dichiarazione delle parti sulla conformità fra stato di fatto, dati catastali e planimetria.
La dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione rilasciata da un tecnico abilitato. In mancanza, l’atto è nullo.
Prima della stipula il notaio verifica inoltre che l’intestazione catastale coincida con le risultanze dei registri immobiliari.
Va capito però cosa significa in concreto: qui si confrontano documenti con documenti. Nessuno entra in casa con il metro.
Ipoteche e cancellazione: una questione di tempi
Quando sull’immobile grava un’ipoteca legata a un mutuo già estinto, la cancellazione segue la procedura semplificata: la banca trasmette la comunicazione all’Agenzia delle Entrate e l’ipoteca si estingue senza bisogno di un atto notarile. I tempi però non sono immediati e vanno verificati prima di fissare la data del rogito.
Se il mutuo è ancora in corso, il giorno dell’atto si organizza l’estinzione con la banca del venditore e, quando c’è, l’erogazione del nuovo mutuo dell’acquirente. Diversi soggetti devono coordinarsi nello stesso momento, e ogni imprevisto si paga in rinvii.
Dove finisce il controllo del notaio e comincia quello del tecnico
La verifica sulla regolarità edilizia e urbanistica spetta a un geometra, un architetto o un ingegnere. È lui che va sul posto, misura, confronta lo stato reale con i titoli edilizi depositati in Comune e con la planimetria catastale, e segnala difformità, tolleranze costruttive e pratiche mancanti.
Il documento ha nomi diversi a seconda della zona e del protocollo applicato: relazione tecnica integrata, relazione di regolarità edilizia, relazione urbanistico-catastale.
In tutta Italia resta facoltativo. Nessuna norma nazionale ne impone l’allegazione al rogito e la sua assenza, da sola, non impedisce la stipula. In alcune province esistono protocolli fra notai, ordini tecnici e agenzie che ne hanno fatto una prassi diffusa: nel marzo 2026, per esempio, il Consiglio Nazionale del Notariato ha dato conto dell’aggiornamento della relazione tecnica integrata adottata dai professionisti della provincia di Forlì-Cesena.
Da noi la decisione resta delle parti, e nella maggior parte dei casi la relazione la consigliamo.
Le ragioni sono molto concrete e riguardano il modo in cui si è costruito nel Salento. Le case indipendenti in campagna possono avere una storia edilizia stratificata, fra ampliamenti, tettoie, depositi e piscine aggiunti in epoche diverse. Anche una veranda chiusa successivamente rispetto al progetto originario può richiedere verifiche specifiche.
Negli immobili situati vicino alla costa entrano inoltre in gioco i vincoli paesaggistici, mentre nel centro storico di Lecce eventuali tutele possono incidere non soltanto su ciò che è stato realizzato in passato, ma anche sugli interventi che il nuovo proprietario potrà eseguire in futuro.
Quando l’acquisto comprende anche un terreno, infine, può essere necessario il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune, secondo quanto previsto dalla normativa.
Un caso tipico fra quelli che incontriamo: villetta a pochi chilometri dal centro, veranda chiusa alla fine degli anni Novanta e mai regolarizzata, planimetria catastale ferma alla configurazione originaria. La compravendita si è chiusa lo stesso, con la pratica di sanatoria a carico del venditore e il prezzo rivisto. Fossimo arrivati a quella scoperta dopo il preliminare, sarebbe finita in modo diverso.
Il preliminare e la sua trascrizione
Il compromesso obbliga le parti a stipulare la compravendita definitiva. Dentro vanno definiti l’immobile, il prezzo, i tempi, lo stato dei pagamenti, gli obblighi di ciascuno e le eventuali condizioni sospensive, fra cui la più frequente è l’ottenimento del mutuo.
La trascrizione nei registri immobiliari è un passaggio ulteriore. Richiede un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, quindi passa dal notaio, e produce un effetto di prenotazione: le formalità trascritte o iscritte dopo, contro il venditore, non sono opponibili all’acquirente che poi arriva al rogito.
Esiste un limite temporale preciso. L’articolo 2645-bis del Codice Civile stabilisce che gli effetti della trascrizione cessano, e si considerano come mai prodotti, se il contratto definitivo non viene trascritto entro un anno dalla data fissata dalle parti per la stipula e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.
La trascrizione può essere valutata quando fra preliminare e rogito passano molti mesi, quando vengono versate somme importanti in anticipo, quando si acquista da un’impresa o quando l’immobile è ancora in costruzione. La convenienza va comunque valutata con il notaio in relazione alla singola compravendita.
Il deposito del prezzo dal notaio
Dal 2017 l’acquirente può chiedere al notaio di trattenere il saldo del prezzo su un conto corrente dedicato invece di consegnarlo immediatamente al venditore il giorno dell’atto.
La legge 124/2017 prevede che basti la richiesta di una delle parti. Il notaio trasferisce le somme al venditore dopo la registrazione e la trascrizione, una volta verificato che nel frattempo non siano comparse formalità pregiudizievoli.
Le somme restano separate dal patrimonio del notaio, non sono aggredibili dai suoi creditori e non entrano nella sua successione.
È uno strumento che tutela proprio la fase compresa fra la firma dell’atto e la sua trascrizione nei registri immobiliari. Non tutti gli acquirenti lo conoscono, ma può essere opportuno valutarlo con il professionista incaricato.
Provenienza donativa: il controllo che può complicare il mutuo
Fra i casi che segnaliamo sempre c’è l’immobile arrivato al venditore per donazione.
Gli eredi legittimari eventualmente lesi nella loro quota possono esercitare le azioni previste dalla legge e la presenza di una provenienza donativa richiede quindi un’analisi specifica del caso.
Anche gli istituti di credito valutano con particolare attenzione questi immobili e possono chiedere approfondimenti o garanzie ulteriori prima di concedere un mutuo.
Le soluzioni esistono, ma cambiano a seconda della situazione concreta. Proprio per questo il tema va affrontato con il notaio prima di assumere impegni importanti o firmare la proposta.
APE e trasparenza dei pagamenti
L’attestato di prestazione energetica entra a pieno titolo nella documentazione della compravendita e viene normalmente predisposto dal venditore.
La classe energetica non è però soltanto una voce burocratica. Incide sulla valutazione dell’immobile, sui consumi futuri e, sempre più spesso, anche sulla percezione del valore da parte di chi compra.
Sul fronte dei pagamenti, nell’atto le parti dichiarano con quali mezzi il prezzo è stato corrisposto, se si sono avvalse di un mediatore, i dati dell’agenzia e l’importo della provvigione.
Tracciabilità e correttezza della documentazione accompagnano quindi l’intera operazione, non soltanto il momento finale del rogito.
Quanto si paga davvero al rogito
Nel conto del notaio convivono due voci diverse: il compenso professionale e le imposte che il notaio incassa per poi versarle all’Agenzia delle Entrate.
Nell’acquisto da un privato con i requisiti per le agevolazioni prima casa, l’imposta di registro è normalmente pari al 2%, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa. Senza agevolazione, l’aliquota dell’imposta di registro ordinariamente applicabile è più elevata.
Quando invece si acquista da un’impresa con vendita soggetta a IVA, cambia il meccanismo fiscale e le aliquote dipendono anche dalla presenza o meno dei requisiti prima casa.
Il sistema del prezzo-valore
Nelle compravendite che rispettano i requisiti previsti dalla normativa può essere applicato il cosiddetto prezzo-valore.
In questi casi, se l’acquirente è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione e l’acquisto riguarda un immobile abitativo con le eventuali pertinenze, è possibile chiedere che l’imposta di registro venga calcolata sul valore catastale invece che sul prezzo di vendita.
È un aspetto che può modificare in maniera sensibile il conto finale e va valutato con il notaio prima del rogito.
Sulle agevolazioni prima casa vanno inoltre rispettati i requisiti e i termini previsti dalla normativa, compresi quelli relativi alla residenza e all’eventuale possesso di un’altra abitazione acquistata beneficiando delle stesse agevolazioni.
Quando confrontate due preventivi notarili, quindi, non fermatevi alla cifra finale. Guardate come sono composte le singole voci e distinguete sempre le imposte dal compenso professionale.
Cosa facciamo noi prima di arrivare dal notaio
Su ogni immobile che prendiamo in incarico a Lecce e provincia partiamo dai documenti: atto di provenienza, visure, planimetria, titoli edilizi, APE e situazione condominiale.
Se qualcosa non torna, preferiamo affrontarlo con il proprietario prima che la trattativa entri nella fase più delicata. Una difformità, una pratica mancante o un problema documentale scoperto dopo una proposta accettata può infatti tradursi in ritardi, nuove trattative sul prezzo o difficoltà con la banca e con il rogito.
È qui che il lavoro dell’agenzia immobiliare va oltre la semplice presentazione dell’immobile: accompagnare una compravendita significa anche coordinare documenti, tempi e professionisti, sapendo quando è necessario coinvolgere un notaio e quando serve invece un tecnico.
Se stai valutando un acquisto casa a Lecce, vuoi mettere in vendita un immobile o hai già una trattativa in corso, puoi contattare Ricercato Immobiliare. Possiamo aiutarti a capire quali documenti recuperare, quali verifiche affrontare prima della proposta e come organizzare le diverse fasi della compravendita.
Domande frequenti sul notaio per l’acquisto di una casa a Lecce
Chi paga il notaio, l’acquirente o il venditore?
Di norma il costo del notaio viene sostenuto dall’acquirente, che normalmente sceglie anche il professionista. Le parti possono comunque accordarsi diversamente.
Posso rivolgermi a un notaio diverso da quello proposto dall’agenzia o dalla banca?
Sì. La scelta del notaio è libera. Agenzia immobiliare e banca possono suggerire un professionista, ma la decisione resta dell’acquirente.
Il notaio si accorge se la casa ha abusi edilizi?
Il notaio svolge controlli giuridici e documentali, ma non esegue un sopralluogo tecnico nell’immobile. Per verificare la corrispondenza tra lo stato reale della casa, i titoli edilizi e la documentazione catastale è necessario rivolgersi a un geometra, architetto o ingegnere.
Quanto tempo passa dal preliminare al rogito?
Non esiste un termine uguale per tutte le compravendite. I tempi dipendono dalla situazione dell’immobile, dalla documentazione disponibile, dalla presenza di un mutuo e dagli accordi tra venditore e acquirente. Quando è previsto un finanziamento, è opportuno coordinare con attenzione le tempistiche della banca e quelle indicate nel preliminare.
Serve il notaio anche per il preliminare?
Il contratto preliminare può essere stipulato anche come scrittura privata. L’intervento del notaio è invece necessario quando si decide di trascrivere il preliminare nei registri immobiliari, perché la trascrizione richiede un atto pubblico o una scrittura privata autenticata.
Un’ipoteca sull’immobile blocca la vendita?
Non necessariamente. La presenza di un’ipoteca deve essere verificata e gestita prima del rogito. In molti casi il mutuo residuo viene estinto contestualmente alla vendita oppure vengono predisposte le procedure necessarie alla cancellazione dell’ipoteca. Il punto decisivo è individuarla e organizzare per tempo i passaggi con banca e notaio.
Le informazioni contenute in questo articolo hanno finalità divulgativa e sono aggiornate a settembre 2026. Per il tuo caso specifico fai riferimento al notaio incaricato e al tecnico di fiducia.
